租赁房怎么才能卖

要出售租赁房，您需要遵循以下步骤和注意事项：

提前通知承租人

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

提前通知的时间一般不得少于3个月，具体提前时间可以根据当地法律法规或租赁合同约定。

承租人的优先购买权

如果承租人在接到通知后，在合理期限内（通常为15天）未明确表示购买，则视为承租人放弃优先购买权。

如果承租人行使了优先购买权，出租人应当与承租人签订新的买卖合同，并将原有的租赁合同作为附件。

处理租赁合同

在出售房屋前，出租人需要确保租赁合同中的权利义务已经明确，并且已经告知潜在买家房屋正在出租的情况。

如果承租人在合同期限内仍愿意继续租赁，新的买家需要接受原有的租赁合同，直到合同期满。

合同到期后的处理

如果租赁合同已经到期，出租人可以要求承租人搬出后再进行房屋出售。

如果承租人在合同期限内拒不搬迁，并且要求再续签租赁合同，出租人可以通过法律途径解决，或者与买家说明情况，由买家与承租人重新签订租赁合同。

特殊情况的处理

对于公有住房等特殊情况，在满足一定条件的情况下，承租人可能拥有转让租赁权益的权利。

保障性租赁住房通常不允许买卖，但在满足一定条件后可以取得完全产权并进行买卖。

法律风险

如果出租人未履行通知义务，承租人有权请求法院宣告房屋买卖无效。

在出售房屋时，必须确保所有手续合法、程序健全，否则承租人有权主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。

通过以上步骤和注意事项，您可以合法地出售租赁房，并确保承租人的权益得到妥善处理。建议在实际操作中咨询专业律师，以确保整个过程的合法性和顺利进行。